Що стосується ринку нерухомості, то ситуація досить проста: всепереоцінено. І якщо ви за останні роки замислювалися над купівлею квартири, то, ймовірно, на власні очі бачили зростання цін. Наприкінці 2025 року було зафіксовано зростання від +6% (Servus, Клуж!), що призвело до середньої вартості квадратного метра в Клуж-Напоці до приблизно 3 230 євро/м², і до +22% (Bună ziua, Бухарест!), тобто близько 2 200 євро за квадратний метр у столиці.
Проте ми дізналися, що, коли йдеться про економіку, істина стає відносною, залежно від того, на які цифри ми дивимося. Наприклад, ціни на житло можуть бутиномінальними (лей/євро), тими, що вказані в оголошеннях про продаж, але також з урахуванням інфляції, щоб побачитиреальне зростання. Ласкаво просимо до нового випускуTheMacRO Zone, де ми проаналізуємо, як виглядає різниця між орендою та купівлею в цифрах, а також як ми виглядаємо на тлі інших європейських країн.
ДЕСЯТИЛІТТЯ, ПРОТЯГОМ ЯКОГО ТЕМП ЗБІЛЬШИВСЯ
Для початку пропонуємо розглянути європейський контекст, де у період з 2015 по 2025 рік ми постійно чули про те, що формується тенденція, за якою наші західні сусіди віддають перевагу оренді житла, а не його купівлі. Навіть якщо ця тенденція ґрунтується на інших соціальних засадах, ніж у румунів (після комуністичного періоду почуття власності у нас розвинулося настільки сильно, що ми стали країною з найбільшою кількістю власників у ЄС — 94,3%), вибір оренди як способу проживання був тенденцією, що базувалася не лише на соціальних, а й на економічних чинниках.
|
Структурна тенденція свідчить про те, що придбати нерухомість стає дедалі складніше — не тому, що попит зник, а тому, що вартість нерухомості зростає швидшими темпами. Простіше кажучи, доступність нерухомості знизилася, і наші західні сусіди почали шукати альтернативні варіанти.
КВАРТАЛЬНИЙ ТЕМП ЗРОСТАННЯ ЦІН НА ЖИТЛО НА РІВНІ ЄС
%
- Як бачимо, темпи зростання цін на житло на рівні ЄС у 2025 році свідчили про стабілізацію, а не про подальше різке зростання. Темпи залишалися високими, але наприкінці року спостерігалося незначне уповільнення у порівнянні з попереднім кварталом.
- У 4 кварталі 2025 року найбільшерічне зростання цін на житло в ЄС було зафіксовано в Угорщині (21,2 %), Португалії (18,9 %) та Хорватії (16,1 %).
- На протилежному боцієдине щорічне зниження було зафіксовано у Фінляндії (-3,1%), а найнижчі позитивні показники — у Люксембурзі (0,1%) та Франції (1,0%).
- У 4 кварталі 2025 року найбільшерічне зростання цін на житло в ЄС було зафіксовано в Угорщині (21,2 %), Португалії (18,9 %) та Хорватії (16,1 %).
- Ці відмінності свідчать про значну неоднорідність європейського ринку: деякі країни все ще перебували у фазі стрімкого зростання цін, тоді як інші залишалися майже в стані стагнації або навіть зазнавали корекції. Таким чином, коли йдеться про карту європейського ринку нерухомості, не можна сказати, що ми дивимося на єдиний ринок, а на десятки місцевих ринків із власною логікою, на які безпосередньо впливають національні соціальні, політичні та економічні чинники.
КВАРТАЛЬНИЙ ТЕМП ЗРОСТАННЯ ЦІН НА ЖИТЛО В РУМУНІЇ
%
- Економіка Румунії демонструвала зростання у всіх чотирьох кварталах, отже, у 2025 році вона не пережила жодного періоду спаду.
- У другій половині року річний темп зростання Румунії, що становив 6,6 % та 6,7 %, перевищив середній показник ЄС, який склав 5,4 % та 5,5 %, що свідчить про відносне прискорення розвитку румунського ринку.
- Порівняно з європейськими лідерами, ми залишаємося в зоні потужного, але не надмірного зростання, що ставить нас у проміжну категорію: більш динамічну, ніж великі та зрілі ринки Західної Європи, але менш напружену, ніж ринки з найшвидшим зростанням цін у Центральній та Південно-Східній Європі.
ЩО ВІДБУВАЄТЬСЯ ПІСЛЯ ЗНИЖЕННЯ ІНФЛЯЦІЇ?
Тут з’являються нюанси, адже не все, що зростає в номінальному вираженні, зростає й у реальному, і ринок Румунії у 2025 році найкраще ілюструє це правило. Хоча економіка Румунії зросла на 6,7% порівняно з 4 кварталом 2024 року, коли з рівняння виключити інфляцію, перспективи змінюються і стають навіть негативними.
РЕАЛЬНЕ ЗРОСТАННЯ ЦІН НА ЖИТЛО
% | р/р
- Протягом 5 років поспіль (2021–2025) реальна інфляція систематично знецінювала значну частину номінального зростання.
Уявіть, що у 2022 році ви придбали квартиру за 100 000 євро. У 2025 році ви бачите, що її ціна становить 110 000 євро, і вам здається, що ви заробили 10 %. Але за той самий період ціни на товари та послуги (харчі, комунальні послуги, сервіси) зросли на 15 %. На папері ви здаєтеся багатшим, але насправді можете дозволити собі менше товарів, ніж раніше. |
- Ринок нерухомості Румунії характеризується високою номінальною динамікою, проте інфляція знівелювала значну частину цього зростання. Ті, хто придбав житло з метою інвестування у 2022 або 2023 році, отримали в реальному вираженні менший прибуток, ніж можна було б очікувати, зважаючи на заявлені ціни.
- У той час як у Європі найвище зростання дефляційних цін у 2025 році спостерігалося в Португалії (+14,7%), Угорщині (+11,7%) та Хорватії (+10,0%), Румунія (+1,7%) посідає одне з останніх п’яти місць серед країн ЄС, поряд із Фінляндією (-3,6%) та Швецією (-1,6%).
І ТИМ НЕ МЕНШЕ... ЯКЩО КУПІВЕЛЬНА СПРОМОЖНІСТЬ РУМУНІВ ЗНИЗИЛАСЯ, ЧОМУ ЦІНИ НЕ ЗНИЖУЮТЬСЯ?
Попри те, що реальна купівельна спроможність знизилася через інфляцію, а кількість угод зменшилася, номінальні ціни не впали. І якщо ви запитуєте, у чому причина, відповідь криється впропозиції.
У 2025 році в Бухаресті та Ілфові було завершено будівництво 17 300 одиниць житла, що є другим найнижчим показником за останні шість років і становить лише 1,8% зростання порівняно з 2024 роком. Нова пропозиція є невеликою. А коли пропозиція залишається невеликою, а попит зберігається, номінальні ціни не знижуються.
У той час як невизначеність національного та міжнародного контексту створила сукупність структурних факторів (зростання податків, стійка інфляція та подорожчання енергії та сировини), що сприяють зростанню як вартості матеріалів, так і вартості робочої сили, найімовірніше, обсяги нового житлового будівництва залишатимуться низькими, а пропозиція — відносно невеликою.
Чи залишається оренда все ж таки варіантом?
Оренда житла, теоретично, залишається альтернативою, але цифри показують, що й цей варіант стає дедалі дорожчим. З 2015 по 2025 рік у Румунії орендна плата зросла приблизно на 60%, а ціни на житло — приблизно на 70%, що перевищує середні показники ЄС, де ціни зросли на 64,9%, а орендна плата — лише на 21,8%. Іншими словами, Румунія не просто подорожчала, а подорожчала прискореними темпами, зокрема й у плані «щомісячної оплати оренди», а не лише при купівлі.
У ширшому контексті, на рівні ЄС, цей розрив між цінами на житло та відносно помірними орендними ставкамизначно обмежив доступ до власності, особливо для молоді та домогосподарств без активів. Різке коригування у 2023 році, за яким послідувало швидке відновлення у 2024–2025 роках, свідчить про надзвичайно чутливий до вартості кредиту ринок, який структурно підтримується дефіцитом пропозиції, подібно до ринку, де попит завжди відновлюється швидше, ніж можливості будівництва.
ДОСТУПНІСТЬ — РЕАЛЬНА СТАВКА НА РИНКУ ЖИТЛА
Румунія має стабільний ринок нерухомості в номінальному вираженні, і це не можна ігнорувати. Проте п'ять років поспіль негативних реальних цін свідчать про те, що інфляція непомітно «вкрала» частину зростання. Справжня проблема полягає не в тому, чи зростає ринок, а в тому, що доступність погіршується: житло стає важче придбати з огляду на доходи, пропозиція нових об'єктів залишається недостатньою, а витрати на будівництво найближчим часом не знизяться.
Довгострокове рішення полягає у збільшенні пропозиції, прискоренні видачі дозволів та наданні населенню більш доступних варіантів кредитування. Без цього розрив між тими, хто вже має квартиру, та тими, хто намагається її придбати, продовжуватиме зростати.
